16 % des locataires en France ont plus de 65 ans, mais une poignée seulement connaît vraiment la protection que leur accorde la loi en cas d’expulsion. Un bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes sans lui proposer une solution de relogement adaptée. Cette protection, inscrite dans la loi du 6 juillet 1989, s’applique sous conditions strictes et reste souvent méconnue, même parmi les professionnels de l’immobilier.
Ignorer cette règle expose le propriétaire à voir toute procédure d’expulsion stoppée net. Pourtant, les critères, âge, ressources, définition du logement “adapté”, alimentent débats et contentieux. Les recours, les délais, l’encadrement juridique : tout est balisé, mais rarement limpide pour les personnes concernées.
Locataires de 80 ans et plus : une protection spécifique face à l’expulsion
Arrivé à 80 ans, le statut du locataire prend une tournure décisive. La loi s’affirme, les garanties deviennent palpables. Le risque d’expulsion ne disparaît pas, mais le terrain devient autrement plus sûr pour le locataire. Ce n’est pas une faveur, c’est l’application stricte de dispositifs qui ont fait leur preuve et qui, depuis la loi du 6 juillet 1989, se sont renforcés avec la loi Alur et la loi Macron.
Pour bénéficier de cette protection, deux éléments doivent se conjuguer : l’âge et le niveau de ressources. Dès 80 ans révolus, à condition que ses revenus restent sous le seuil fixé par la réglementation, le locataire acquiert un statut particulier. Le propriétaire ne peut alors mettre fin au bail qu’après avoir proposé un relogement réellement adapté : même secteur, conditions comparables, respect du mode de vie. La jurisprudence, et le Conseil constitutionnel, rappellent régulièrement à l’ordre les bailleurs tentés de négliger cette règle, qu’ils soient particuliers ou SCI.
Dans la pratique, les expulsions touchant ces locataires restent rares. Mais chaque dossier suit une procédure précise : il faut prouver que l’offre de relogement existe et correspond aux besoins. Si ce n’est pas le cas, le juge peut suspendre, voire annuler la procédure. La période de la trêve hivernale (de novembre à mars) verrouille encore davantage la protection, interdisant toute expulsion durant ces mois. Pour les seniors locataires, rester chez soi n’est pas un privilège : c’est un droit, garanti par la loi et suivi de près par les acteurs du logement.
Quels critères ouvrent droit à une protection renforcée pour les seniors ?
La protection des locataires seniors ne se résume pas à une question d’âge. Il faut répondre à deux conditions précises, définies par la loi :
- Âge du locataire : le seuil de 80 ans s’apprécie au moment où le congé est notifié. Il s’agit d’une borne intangible : impossible pour le bailleur de la contourner, d’anticiper ou de retarder la démarche.
- Ressources modestes : les revenus du locataire doivent rester inférieurs aux plafonds HLM en vigueur, qui varient selon la composition du foyer et la localisation du logement. Chaque année, un arrêté ministériel actualise ces chiffres.
Si le locataire vit avec une personne à charge (conjoint, enfant, parent), la protection joue aussi, à condition que l’un des deux ait franchi la barre des 80 ans et que les ressources du foyer restent sous le plafond. Seules les résidences principales sont concernées : la loi vise le logement où le locataire vit effectivement, pas une résidence secondaire ou occasionnelle.
Le propriétaire doit contrôler ces critères, le plus souvent, il demandera les avis d’imposition. En cas de doute, il peut saisir l’administration fiscale. Cette protection traduit une priorité claire : garantir le droit au logement des personnes âgées aux ressources limitées.
Expulsion d’un locataire âgé : obligations légales du propriétaire et étapes à connaître
La procédure d’expulsion d’un locataire senior en France ne se résume jamais à une formalité. La loi Alur, complétée par la loi Macron, impose au propriétaire un parcours strict, pensé pour éviter les abus lorsqu’il s’agit d’un locataire de 80 ans ou plus dont les revenus sont en dessous des plafonds fixés.
Le point de départ, c’est la délivrance d’un congé pour reprise ou vente, dans les règles. Mais si le locataire remplit les critères de protection, impossible d’aller plus loin sans avoir proposé un relogement concret et adapté. Cette obligation s’applique à Paris, dans sa banlieue, et sur tout le territoire dès lors que le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale.
L’offre de relogement doit remplir trois conditions : être proche du logement d’origine, respecter le niveau de vie du locataire et s’adapter à son état de santé. On ne transfère pas un octogénaire à l’autre bout de la ville ou dans un logement inadapté. Les tribunaux vérifient à la loupe la pertinence des propositions lors des litiges.
La trêve hivernale reste en vigueur : aucune expulsion n’est possible du 1er novembre au 31 mars. Le passage devant le juge prend du temps, la médiation est encouragée, et la recherche d’accords amiables prévaut. Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, il prend le risque de voir la procédure invalidée.
Quels recours et solutions si l’expulsion menace un locataire de 80 ans ?
Quand la menace d’expulsion se concrétise pour un locataire de 80 ans, il faut agir vite. Plusieurs solutions existent, mais chaque étape compte. Dès la réception d’un commandement de quitter les lieux, le premier réflexe doit être de contacter un travailleur social ou le centre communal d’action sociale (CCAS). Ces professionnels orientent vers les dispositifs les plus adaptés : aides du fonds de solidarité pour le logement (FSL), allocation personnalisée au logement (APL), ou accompagnement dans les démarches.
Le FSL peut, par exemple, intervenir pour apurer des dettes de loyer ou négocier un échelonnement. Faire appel à un médiateur social permet aussi d’ouvrir les discussions avec le propriétaire et, parfois, de trouver une sortie constructive. Dans les cas les plus préoccupants, les services sociaux du département ou de la mairie peuvent organiser un hébergement temporaire, ou un accompagnement vers un nouveau logement.
Voici les démarches qui permettent de maximiser les solutions en cas d’expulsion imminente :
- Demander à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) d’examiner la situation et de proposer des alternatives.
- Demander au juge un délai pour organiser le relogement, surtout si la situation médicale ou sociale du locataire l’exige.
- Étudier les possibilités de colocation entre seniors ou l’entrée en établissement médicalisé (EHPAD) quand rester seul n’est plus envisageable.
En Île-de-France, certains dossiers de personnes âgées en grande difficulté peuvent bénéficier d’une attribution de logement social accélérée. Les associations spécialisées se mobilisent aussi, de la constitution du dossier à la défense devant le tribunal. L’accompagnement ne manque pas, à condition de frapper à la bonne porte au bon moment.
Vieillir chez soi, même quand la menace d’expulsion plane, c’est possible. À condition de connaître ses droits, de s’entourer et d’oser faire valoir ce que la loi a prévu, pour que l’âge reste un cap, pas une faiblesse.
