Depuis janvier 2025, l’abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière ne s’applique plus de manière linéaire après 22 ans de détention, mais selon un nouveau barème progressif introduit par la loi de finances. Les cessions de biens ayant fait l’objet de travaux importants bénéficient désormais d’un traitement différencié, avec une prise en compte plafonnée des montants investis.
Le régime des résidences secondaires exclut certaines exonérations partielles accordées jusque-là, notamment lors de la première vente d’un logement autre que la résidence principale. Les propriétaires bailleurs en location meublée voient aussi la déductibilité de certains travaux restreinte dans le calcul de la plus-value imposable.
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Ce qui va changer pour la plus-value immobilière en 2025
La fiscalité des plus-values immobilières entre dans une nouvelle phase. La loi de finances 2025 rebat les cartes sur le calcul et le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en France. Fini le schéma linéaire et prévisible : le nouvel abattement pour durée de détention impose un barème progressif, moins généreux dans les premières années, plus nuancé au fil du temps. Les repères d’hier ne tiennent plus.
Désormais, les travaux ne comptent dans le calcul de la plus-value imposable que s’ils sont réalisés par des entreprises, factures à l’appui, et dans la limite d’un nouveau plafond. Ceux qui avaient opté pour l’auto-rénovation ou des solutions alternatives se retrouvent à la marge. Quant aux investisseurs en location meublée (LMNP), ils voient la réintégration des amortissements s’appliquer plus largement, augmentant l’assiette taxable au moment de la revente.
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Les biens non occupés à titre de résidence principale paient aussi le prix fort. L’exonération partielle autrefois accordée lors d’une première cession disparaît. Les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025) et l’impôt sur le revenu (19 %) restent d’actualité, mais la nouvelle logique d’abattement complexifie la prévision du montant à régler lors de la vente.
Voici les principales mesures à retenir :
- Abattement durée de détention : lissage progressif, moins favorable les premières années.
- Travaux : seuls ceux effectués par des professionnels et justifiés par facture sont pris en compte.
- Location meublée : la réintégration des amortissements devient la règle dans le calcul de la plus-value imposable.
- Fin des exonérations partielles pour les résidences secondaires lors de la première vente.
Comment se calcule l’impôt sur la plus-value immobilière après la réforme ?
Le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière version 2025 ne se limite plus à une simple soustraction entre prix de vente et prix d’acquisition. La réforme introduit de nouvelles subtilités, surtout du côté des abattements.
Le prix d’acquisition englobe le prix d’achat du bien, auquel s’ajoutent soit les frais réels d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement), soit un forfait de 7,5 %. Côté travaux, seuls ceux réalisés par des entreprises et justifiés par facture s’ajoutent au prix d’acquisition. La déduction forfaitaire de 15 % disparaît après cinq ans de détention : la preuve devient la règle. Sur cette base, on obtient la plus-value brute, point de départ du calcul.
Ensuite, le mécanisme des abattements pour durée de détention change : l’exonération totale d’impôt sur le revenu n’est acquise qu’après trente ans de détention (contre vingt-deux précédemment), selon un taux d’abattement qui progresse avec le temps. Les prélèvements sociaux (17,2 %) suivent la même logique : l’exonération n’est obtenue qu’au bout de trente ans.
Pour ceux qui louent en meublé ou via une SCI relevant du régime BIC, la réintégration des amortissements vient majorer la plus-value à déclarer. Les amortissements déduits durant la location sont repris lors de la vente, augmentant d’autant la base imposable.
Pour s’y retrouver, gardez en tête ce schéma :
- Prix de vente, prix d’acquisition (frais et travaux déduits) = plus-value brute
- Application des abattements pour durée de détention, selon le nouveau barème
- Imposition à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
- Réintégration des amortissements pour la location meublée (LMNP, LMP, SCI à l’IS)
Travaux, amortissements et location meublée : quels impacts sur votre fiscalité ?
La fiscalité des plus-values immobilières ne se contente plus de comparer le prix d’achat et le prix de vente. La gestion des travaux, l’intégration des amortissements dans le cas de la location meublée, modifient en profondeur la base taxable. Dès 2025, la justification des travaux s’établit exclusivement sur facture d’entreprise : la déduction forfaitaire de 15 % n’existe plus pour les ventes survenant après cinq ans de détention. Les bailleurs en LMNP ou au régime BIC doivent composer avec cette rigueur nouvelle.
La réintégration des amortissements n’est plus une exception. Toutes les sommes amorties, qui réduisaient auparavant la fiscalité annuelle, viennent maintenant gonfler la plus-value imposable lors de la revente. Ce mécanisme, aussi technique qu’implacable, pèse lourd pour les loueurs meublés, qu’ils soient professionnels ou particuliers. La durée de détention reste déterminante pour les abattements, mais elle n’a aucun effet sur la réintégration des amortissements accumulés.
En pratique, la location meublée expose à une fiscalité plus lourde lors de la vente, en particulier pour les investisseurs via SCI à l’IS ou soumis au régime réel. Les abattements liés à la durée de détention atténuent la charge fiscale, mais la base imposable, gonflée par les amortissements, en limite l’impact. Le choix entre location nue et meublée prend alors une dimension stratégique dans ce nouveau contexte.
Anticiper et optimiser sa plus-value immobilière : conseils pratiques pour 2025
La réforme oblige à revoir sa préparation. Chaque vente se pilote avec méthode. Le montant de la plus-value imposable dépend d’un parcours fiscal sans faute : vérifiez la durée de détention, rassemblez toutes les factures de travaux réalisés par des professionnels, gardez une trace précise de chaque dépense liée au bien. Les abattements pour durée de détention deviennent un véritable levier : il faut les activer au bon moment, selon la maturité de votre investissement. Parfois, patienter quelques années supplémentaires permet d’effacer une grande part, voire la totalité, de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Pour les propriétaires de résidence principale, l’exonération intégrale s’applique. Mais dès qu’il s’agit d’un investissement locatif, chaque justificatif compte. Conservez toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises : seuls ces documents sont désormais recevables. N’oubliez aucun poste de dépense lors du calcul du prix d’acquisition : frais de notaire, éventuelle commission d’agence, frais de publicité foncière.
Pour affiner votre gestion, voici quelques leviers à explorer :
- Valorisez chaque dépense liée à l’achat ou à l’amélioration du bien, chaque euro documenté compte.
- Pensez à programmer la vente en début d’année civile pour ajuster au mieux la gestion des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu.
- Gardez l’œil sur les évolutions législatives : taux ou délais d’exonération peuvent changer à chaque loi de finances.
Un investisseur prévoyant intègre ces éléments dans sa stratégie de vente immobilière en France. Maîtriser les pièces justificatives, comprendre les règles d’abattement et anticiper la taxation des valeurs immobilières : voilà ce qui fait la différence sur un marché où la règle du jeu évolue sans cesse.
