Depuis janvier 2025, l’abattement pour durée de détention sur la plus-value immobilière ne s’applique plus de manière linéaire après 22 ans de détention, mais selon un nouveau barème progressif introduit par la loi de finances. Les cessions de biens ayant fait l’objet de travaux importants bénéficient désormais d’un traitement différencié, avec une prise en compte plafonnée des montants investis.Le régime des résidences secondaires exclut certaines exonérations partielles accordées jusque-là, notamment lors de la première vente d’un logement autre que la résidence principale. Les propriétaires bailleurs en location meublée voient aussi la déductibilité de certains travaux restreinte dans le calcul de la plus-value imposable.
Ce qui va changer pour la plus-value immobilière en 2025
La fiscalité des plus-values immobilières prend un nouveau virage. La loi de finances 2025 bouleverse le calcul et le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en France. Oubliez le schéma linéaire d’hier : le nouvel abattement pour durée de détention impose un barème progressif, moins avantageux les premières années, plus sophistiqué à mesure que les années passent. Les repères traditionnels disparaissent.
Désormais, seuls les travaux réalisés par des entreprises, avec factures à l’appui et dans la limite d’un plafond, sont pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable. Ceux qui s’étaient lancés dans l’auto-rénovation ou des solutions non conventionnelles se retrouvent exclus du dispositif. Les propriétaires en location meublée (LMNP) voient la réintégration des amortissements s’étendre, ce qui gonfle la base taxable lors de la revente.
Les biens qui ne sont pas des résidences principales subissent des mesures plus strictes. L’exonération partielle qui accompagnait la première cession disparaît. Les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025) et l’impôt sur le revenu (19 %) restent en place, mais la nouvelle logique d’abattement rend le calcul du montant à payer plus complexe qu’auparavant.
Voici un aperçu des mesures majeures à intégrer dans votre stratégie patrimoniale :
- Abattement durée de détention : application progressive, moins favorable pour les premières années de détention.
- Travaux : uniquement ceux réalisés par des professionnels, factures obligatoires.
- Location meublée : la réintégration des amortissements s’impose systématiquement dans le calcul de la plus-value imposable.
- Suppression des exonérations partielles pour les résidences secondaires lors d’une première vente.
Comment se calcule l’impôt sur la plus-value immobilière après la réforme ?
Calculer le montant de l’impôt sur la plus-value immobilière en 2025 ne se résume plus à la différence entre prix de vente et prix d’acquisition. Plusieurs paramètres s’ajoutent, particulièrement autour des abattements.
Le prix d’acquisition comprend le montant d’achat du bien, augmenté soit des frais d’acquisition réels (notaire, droits d’enregistrement), soit d’un forfait de 7,5 %. Concernant les travaux, seuls ceux validés par des factures d’entreprises s’ajoutent au prix d’acquisition, et la déduction forfaitaire de 15 % disparaît après cinq ans de détention : il faut désormais prouver chaque dépense. Sur cette base s’établit la plus-value brute, point de départ du calcul.
Le mécanisme des abattements pour durée de détention change profondément : il faut désormais attendre trente ans de détention (contre vingt-deux auparavant) pour une exonération totale d’impôt sur le revenu. Le taux d’abattement progresse avec les années. Les prélèvements sociaux (17,2 %) suivent la même cadence, avec une exonération seulement au bout de trente ans.
Pour ceux qui louent en meublé ou à travers une SCI au régime BIC, la réintégration des amortissements vient majorer la plus-value à déclarer. Les amortissements déduits au fil des années de location sont réintégrés lors de la revente, gonflant d’autant la base imposable.
Pour garder le fil, voici la séquence à mémoriser :
- Prix de vente moins prix d’acquisition (frais et travaux déduits) = plus-value brute
- Application du nouveau barème d’abattement pour durée de détention
- Imposition à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %)
- Réintégration des amortissements pour la location meublée (LMNP, LMP, SCI à l’IS)
Travaux, amortissements et location meublée : quels impacts sur votre fiscalité ?
La fiscalité des plus-values immobilières devient plus exigeante. Le simple calcul prix d’achat/prix de vente ne suffit plus. Désormais, la justification des travaux repose exclusivement sur des factures d’entreprise : la déduction forfaitaire de 15 % disparaît pour les ventes après cinq ans de détention. Les bailleurs en LMNP ou soumis au régime BIC doivent composer avec cette nouvelle rigueur.
La réintégration des amortissements devient la norme. Toutes les sommes amorties qui permettaient d’alléger la fiscalité annuelle sont désormais ajoutées à la plus-value imposable lors de la revente. Ce principe, technique et sans échappatoire, pèse lourd pour les loueurs en meublé, qu’ils soient particuliers ou professionnels. La durée de détention module les abattements, sans rien changer à la réintégration des amortissements déjà pratiqués.
En clair, la location meublée expose à une fiscalité plus lourde à la revente, surtout pour ceux qui investissent via une SCI à l’IS ou choisissent le régime réel. Les abattements de durée de détention atténuent la facture fiscale, mais la base imposable, gonflée par la reprise des amortissements, en limite l’effet. Le choix entre location nue et meublée devient un enjeu stratégique dans ce paysage fiscal renouvelé.
Anticiper et optimiser sa plus-value immobilière : conseils pratiques pour 2025
La réforme impose une préparation minutieuse. Chaque vente immobilière se pilote avec méthode. Le montant de la plus-value imposable dépend d’un parcours fiscal sans accroc : vérifiez la durée de détention, archivez toutes les factures de travaux réalisés par des professionnels, conservez la trace de chaque dépense rattachée au bien. Les abattements pour durée de détention deviennent un véritable levier : à activer au bon moment, selon la maturité de votre investissement. Parfois, attendre quelques années supplémentaires efface une grande partie, voire la totalité de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Pour les propriétaires de résidence principale, l’exonération intégrale s’applique. Mais pour tout investissement locatif, chaque justificatif prend de la valeur. Gardez toutes les factures de travaux réalisés par des entreprises : seuls ces documents sont recevables à compter de 2025. Ne négligez aucune dépense lors du calcul du prix d’acquisition : frais de notaire, commission d’agence, frais de publicité foncière, tout doit être documenté.
Pour optimiser votre gestion, il existe plusieurs pistes à explorer :
- Valorisez chaque euro investi dans l’achat ou l’amélioration du bien, à condition d’avoir une preuve solide.
- Envisagez de programmer la vente en début d’année afin d’optimiser la gestion des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu.
- Restez attentif aux évolutions de la législation : taux et délais d’exonération peuvent être modifiés à chaque loi de finances.
Un investisseur averti intègre ces paramètres dans sa stratégie de vente immobilière en France. Maîtriser ses justificatifs, anticiper les nouvelles règles d’abattement et surveiller la taxation des valeurs immobilières : c’est tout l’enjeu sur un marché où les lignes bougent sans préavis. Entre nouvelle donne fiscale et adaptation permanente, le moindre détail peut transformer la note finale.
